FAQ – Immobilien
Bei gebrauchten Immobilien gilt generell: „Gekauft wie gesehen.“ Bekannte Mängel dürfen jedoch nicht vertuscht oder verheimlicht werden. Dies wäre eine arglistige Täuschung und kann im schlimmsten Fall zu einer Vertragsrückabwicklung führen. Beim Erwerb einer Neubauimmobilie muss der Bauträger dem Käufer eine Gewährleistung von fünf Jahren zusichern.
Mit der Bezahlung des Kaufpreises ist es beim Erwerb einer Immobilie leider nicht getan. Neben der Vermittlungsgebühr entstehen weitere sogenannte Erwerbsnebenkosten. Diese setzen sich aus den Notargebühren, den Grundbuchkosten und der Grunderwerbsteuer, welche je nach Bundesland stark variieren kann, zusammen. Für die Aufnahme eines Darlehens fallen neben der Eintragung einer Grundschuld auch Zinsen und Tilgungsraten sowie eventuell auch weitere Kosten, z.B. Wertermittlungsgebühren, an. Wird der Kredit nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen, können Banken zudem Bereitstellungszinsen verlangen.
Die Maklerprovision / Courtage stellt die Vergütung unserer Dienstleistung für den Verkauf dar. Sie gilt erst als verdient, wenn ein notarieller Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer zu Stande gekommen ist. Fällig ist diese nach Rechnungsstellung mit dem darauf genannten Zahlungsziel.
Der Energieausweis ist seit dem 1. Mai 2014 Pflicht Verkauf und Vermietung von Wohn- und Gewerbegebäuden. Ein Energieausweis soll die Energieeffizienz einer Immobilie dokumentieren.
Der Ausweis gibt Auskunft, wie viel Energie für die Heizung und Warmwasseraufbereitung gebraucht wird. Da sich die Angaben auf das gesamte Gebäude beziehen, ist ein Rückschluss auf eine spezifische Wohnung in einem Mehrfamilienhaus meist nicht möglich, im Gegensatz zu z.B. einem Einfamilienhaus.
Die Farbskala des Energieausweises zeigt an, wie viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird. Je nach Art des Ausweises wird hier der theoretische Energiebedarf beziehungsweise der tatsächliche Energieverbrauch ausgewiesen. Je weiter sich der Wert im grünen Bereich befindet, desto energieeffizienter ist die Immobilie.
Ein Energieverbrauchskennwert gibt die Energieeffizienz in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (KfW/m²a) an – entweder als Energiebedarfs- (Bedarfsausweis) oder als Energieverbrauchskennwert auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs (Verbrauchsausweis). Zudem nennt der Energieausweis Vergleichswerte ähnlicher Gebäude und macht Angaben zu Modernisierungsmöglichkeiten.
Für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie ist es zwingend notwendig, dem Interessenten einen Energieausweis vorzulegen. Geregelt wird dies in der Energieeinsparverordnung (EnEV).
Viele Eigentümer, die eine Immobilie verkaufen möchten, liegen mit folgenden Annahmen falsch:
- Damals hat mich die Immobilie bereits x € gekostet, dementsprechend muss sie heute weitaus mehr wert sein…
- Meine neue Immobilie kostet mich x €, somit benötige ich nun x € aus dem Verkauf der bestehenden Immobilie.
- Ein Bekannter hat für x € verkauft und meine Immobilie ist viel größer, schöner, etc.
Beim Immobilienverkauf kann man sich nur bedingt auf Vergleichswerte stützen. Der Wert bei einer Immobilie muss immer neutral und objektiv berechnet und nicht geschätzt werden.
Die fundierte Marktwertermittlung ist Teil unseres Angebots. Nähere Informationen darüber finden Sie unter Marktwertermittlung
Bei einem Verkauf fallen komplexe Vorgänge an. Angefangen von der Marktwertermittlung bis hin zur endgültigen Schlüsselübergabe. Je nach aktuellem Markt kann natürlich auch der Vermarktungszeitraum variieren.
Ein Verkauf mit uns dauert in der Regel ca. 6 – 12 Wochen und bringt den bestmöglichen (Ver) -kaufspreis. Alle Informationen über den genauen Ablauf und unsere Leistungen finden Sie unter „Warum mit uns verkaufen?“.
Zur Vermarktung benötigen wir einige Informationen und Unterlagen von Ihnen.
Hierzu zählen u.a. Planunterlagen, Grundbuchauszüge, Teilungserklärung, Betriebskostenabrechungen / Rücklagen und vieles mehr. Sobald uns alle notwendigen Unterlagen vorliegen, erstellen wir hieraus ein informatives Exposé / Informationsbroschüre für potentielle Käufer.
Sicherlich gibt es im World Wide Web einige Vorlagen und Kommentare. In Deutschland muss aber jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet / beglaubigt werden.
In Zusammenarbeit mit Ihnen und einem Notariat fertigen wir einen passenden Entwurf an und begleiten Sie zur Beurkundung.
Bei der endgültigen Objektübergabe müssen sämtliche Schlüssel und Unterlagen an den neuen Eigentümer übergeben werden. Alle Zählerstände wie z.B. Gas, Wasser und Strom werden in einem Übergabeprotokoll festgehalten und abgezeichnet.
Wichtig zu wissen ist auch, dass die Übergabe erst dann erfolgt, wenn tatsächlich alle Voraussetzungen lt. Kaufvertrag gegeben sind. Beachtet man dies nicht, kann nicht sichergestellt werden, dass die im Kaufvertrag eingebauten Sicherheiten auch wie geplant greifen können.
Dies kommt letztendlich auf die Vereinbarung bzw. den Kaufvertrag an. Solange keine Mängel bekannt sind, muss weiterhin nichts beachtet werden.
Bekannte Mängel dürfen dagegen nicht verschwiegen werden und müssen dem Immobilienkäufer vor Beurkundung aufgezeigt werden. Wer echte und erhebliche Schäden vorsätzlich verdeckt und bewusst verschweigt, handelt arglistig. Der Immobilienverkäufer muss die Beseitigung der tatsächlichen Schäden bezahlen. Im Extremfall kann der Käufer den Immobilienkauf sogar rückabwickeln, was ein gerichtliches Nachspiel und hohe Kosten mit sich bringt.
Diese Frage würden wir gerne an Sie zurückgeben. Wären Sie dazu bereit, Zeit, Arbeit und Geld in ein Projekt zu investieren, wenn Sie sich nicht darauf verlassen können, dafür auch bei Abschluss entlohnt zu werden?
Nur bei einem Alleinauftrag haben wir eine faire Chance, die Immobilie fachgerecht zu verkaufen. Während der Vertragslaufzeit verpflichten wir uns im Gegenzug zu intensiven Vermittlungsbemühungen und kümmern uns mit bestem Wissen und Gewissen um Ihre Immobilie.
Der Auftraggeber verzichtet, weitere / andere Makler einzuschalten. Oftmals versuchen Verkäufer eine möglichst große Streuung durch viele Makler gleichzeitig und erhoffen sich dadurch einen schnelleren und / oder besseren Abschluss. Dies bewirkt oft nur das Gegenteil. Ein vielfaches Anbieten einer Immobilie verunsichert die Interessenten mehr, als dass es Nutzen bringt.
Seit dem 13.06.2014 ist die EU-Verbraucherrechterichtlinie in Kraft getreten, die Auswirkungen auf das Maklerrecht hat und verlangt, dass jeder Makler seinen Kunden über das ihm zustehende Widerrufsrecht in ausreichendem Maße belehrt. Um diesen Anforderungen entsprechen zu können, übermitteln wir Ihnen nach Kontaktaufnahme außerhalb unserer Geschäftsräume eine Widerrufsbelehrung nebst Erläuterung und einen Vordruck eines Widerrufsschreibens. Mit Ihrer Unterschrift auf der Belehrung fallen selbstverständlich noch keinerlei Gebühren an. Dies ist lediglich eine Bestätigung über den Erhalt. Wünschen Sie, dass wir mit unserer Leistung wie z.B. einem Besichtigungstermin bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist (14 Tage) beginnen, kann mit einer weiteren Unterschrift auf die Frist verzichtet werden. Eine Maklercourtage fällt erst nach Unterzeichnung eines rechtskräftigen Kauf- oder Mietvertrages an.
Immobilienmakler sind nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet, die Identität der Kunden festzuhalten. Weiterhin werden bei einer Einigung der Beteiligten u.a. diese Daten zur Erstellung eines Kaufvertrages benötigt.
Der Käufer kann sich den Notar selbst aussuchen. Normalerweise wird hierzu ein regionales Notariat gewählt. Gerne stehen wir beratend zur Seite.
Die Notarkosten sind vom Käufer als Erwerbsnebenkosten zu tragen. Eventuell anfallende Kosten zur Lastenfreistellung (z.B. Löschung von Grundschulden) trägt der Verkäufer.
Niemand möchte fremde Schulden übernehmen, schon gar nicht bei Summen im sechs oder siebenstelligen Bereich. Bei Beurkundung des notariellen Kaufvertrages verpflichtet sich der Verkäufer, das Objekt lastenfrei zu übergeben. Dabei geht es üblicherweise um im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte. Der Notar sorgt für die Löschung der eingetragenen Grundschulden und beantragt hierzu beim Kreditgeber eine Löschungsbewilligung. Eventuell noch offene Forderungen splittet der Notar in der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung und teilt dem Käufer eine entsprechende Anweisung mit. Sollten Grunddienstbarkeiten wie Wege- / Leitungsrechte oder Vorkaufsrechte im Grundbuch eingetragen sein, können diese nur einvernehmlich mit dem daraus Begünstigten aufgehoben werden.
